從2006年開始，住房城鄉建設部和德國政府合作，在唐山、北京、烏魯木齊和太原四個城市完成了28棟近10萬平方米既有居住建筑的綜合節能改造，把節能改造的技術措施、群眾工作方法和質量管理辦法引入到我國的節能改造工作中，為全面推動北方城鎮采暖地區既有居住建筑節能改造奠定了堅實的基礎。
財政部和住房城鄉建設部于2007年出臺了既有建筑節能改造和供熱計量獎勵辦法，激發了地方的熱情，到“十一五”末共計完成供熱計量和節能改造1.82億平方米。“十二五”前三年累計完成近3億平方米的供熱計量和節能改造任務。
據德國國際合作機構和住房城鄉建設部的一項調查，我國北方城鎮約有35億平方米的采暖既有居住建筑需要和值得進行節能改造。按照上述四個城市節能改造示范項目的測量結果，節能改造平均節能量在10公斤標準煤、綜合節能改造費用在350元左右。如果對35億平方米的既有居住建筑進行節能改造，每年可節約3500萬噸標準煤，減少二氧化碳排放約1億噸，拉動節能改造投資約1.2萬億元。如果加上1/3左右家庭在改造期間的裝修，總計可拉動投資近2萬億元人民幣。獎勵資金拉動投資率在1 6左右。
實踐證明，既有居住建筑節能改造不僅有利于節能減排、氣候保護，而且有利于拉動內需，有利于和諧社會建設，是一項利國利民的偉大工程。然而，盡管各地節能改造熱情高漲、群眾改造意愿強烈，但是節能改造獎勵資金還沒有把市場真正撬動起來，市場機制還沒有建立，節能改造標準和質量令人憂，許多改造完的項目成為投訴熱點。主要表現如下。
投融資模式沒有建立起來
中央為寒冷和嚴寒地區的供熱計量和節能改造提供每平方米45元或55元的獎勵資金，有些地方提供1：1或1：2的配套獎勵資金。據筆者調查，絕大部分地區采用一比一的獎勵辦法，也就是說在嚴寒地區每平方米最多可以獲得110元的獎勵資金。
許多地方的改造工程除了更換窗戶需要居民出一部分錢外，完全依靠獎勵資金，供熱企業和居民基本上沒有出資參與改造。
根據我們開展示范項目的經驗，群眾有極大的改造需求和積極性，他們愿意出錢參與改造。比如唐山有一戶居民把筆者拉到家里悄悄說，這樣的改造標準和質量出一萬塊錢也值。他們家45平方米建筑面積，也就是說他每平方米愿意出200多元。還有一戶尚未參與改造的居民，求筆者盡快安排改造。她的男人癱瘓在床，她的兒子在火車站當搬運工，她的母親拉三輪車，一個月全家能掙2000元左右，但她表示愿意出6000元改造她45平方米的居室。她說，如果沒有政府出面組織，她自己無力做這樣的全面改造，她的兒子也就很難找到結婚對象。
然而，到現在為止，絕大部分地區不愿意做群眾工作，沒有把這塊市場潛力挖掘出來，而且往往把群眾推到了節能改造的對立面。
在節能改造工程中，供熱企業是最大的受益者。政府出面組織并提供獎勵資金，節能改造公司負責施工，最后的節能量反映在鍋爐端的燃料節約上，供熱企業獲得了節能改造的經濟利益，卻不出錢、不出力，在整個節能改造的利益鏈上是一大缺失。
有些地方嘗試采用合同能源管理模式開展建筑節能改造，在資金分配上還是政府拿大頭，熱力公司參與部分效益再分配。由于節能改造投資回報期比較長，這種模式僅僅在少數項目上作嘗試。
節能改造質量令人憂
由于居民基本沒有出資參與節能改造，絕大部分地區僅僅利用90元或110元的獎勵資金開展改造，導致從選材到工藝全部低成本選購，嚴重影響了改造標準和質量。比如，從性價比的角度，嚴寒地區至少應該使用14厘米的EPS板，但大部分地區僅貼6厘米的EPS板;網格布表面沒有飾面砂漿(氣候保護層)，而是直接刷涂料;防護欄和墻面附著物處不做保溫或不做認真的節點處理，以至于大量工程一經完工就成了投訴熱點。主要問題是滲水，保溫節點沒有做好，雨水雪水滲漏到墻體，引起內墻結露霉變。由于大量熱橋的存在，使本來就低標準的節能改造效果大打折扣。
一些地區不是認真分析原因，從根本上采取措施，改進節能改造的質量標準，而是考慮委托相關公司利用質保金，專門從事投訴處理，進行小修小補，而這種亡羊補牢的做法是于事無補的。
一些地方工作安排嚴重影響改造工期
地方政府在申請獎勵資金和安排招投標工作方面與節能改造工程的周期嚴重脫節。既有居住建筑節能改造需要比較長的項目前期工作，比如建筑物現場調查、居民工作、墻面附著物和防盜護欄的清理等。據筆者了解，有的嚴寒地區的城市，往往在八九月份才開始招投標，給施工單位只留下1至2個月的施工期。在這種情況下，根本就沒有時間做居民工作和項目的前期安排。由于工期集中，施工工人嚴重緊缺，沒有上崗培訓時間，還無形中抬高了工價。
一些地方的主管部門沒有搞清楚節能改造獎勵資金的性質，或者是為了推卸責任，將節能改造的管理程序搞得非常復雜，從程序上看似非常規范，但是客觀上各個環節又消耗了不少資金，使本來就嚴重不足的節能改造資金更是雪上加霜。
節能改造不注重改造后的運行效果
目前有些地方只注重改造過程和改造數量，不重視改造后的節能效果。直接表現為節能改造后沒有實行供熱計量收費，由于不實行供熱計量收費，節能不節能與居民沒有什么關系，居民的節能積極性沒有得到應有的發揮。所以，改造后的室內溫度明顯提高了，但節能減排目標卻沒有實現。投入大量財力物力進行了改造而沒有實現應有的節能效果，實際上等于這些改造投資打了水漂。
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